“民营老板做错了赶紧认错、赶紧处理，主动交给专业机构运营盘活，在幻觉当中坚持着，最终命运都不太好。

　　继此前提出“后开发时代”概念后，冯仑对传统开发模式面临的四大转型难题，后开发时代的基本竞争格局和五个需注意的方向做出了反思与研判，为当下深陷迷茫的从业者提供了一份可借鉴的思路。

　　首先，冯仑指出，房地产开发时代进入特别时期，正用一种硬拐弯或硬着陆的方式来进行转型，形势剧烈，爆雷不断。在这种前提下，企业转型面临四大因素的干扰——

　　一是市场本身，中国房地产行业发展整体加速萎缩；二是政策因素，短期政策波动非常频繁且难以预测；三是“房住不炒”，它削弱了房地产的投资属性，未来住宅市场增量一定会受到限制；四是新冠疫情，疫情频发导致商业场所关闭，人口流动减少，使住宅销售受到巨大影响，企业回款难。

　　以上因素让企业转型非常痛苦，当然也有部分企业暴雷后积极自救，寻求政府施救、银行援助和国企帮助，试图令局势转缓或死而复生。

　　但是，冯仑提醒到“这其中有跟以往不同的逻辑，政府、机构、平台和银行施救时，会遵循救业主不救项目、救项目不救公司、救公司不救老板的原则，即保障业主权益、维护社会稳定。”

　　也因此，在这种特别环境下，老板最终成为了无限责任的承担者bte365，即无限责任、道德责任、股东责任以及社会责任。“压力巨大”，冯仑说。

　　冯仑做出预言：“对于全国市场来说，未来90%传统住宅开发类企业会完成他的使命，剩下10%里边主要是国企和央企，民营会占到较少的比例。”

　　看到这，不免令人发出“花无百日红”的感叹，但要活下去，只有面对现实才能看到明天的太阳。

　　第一，后开发时代进入到资产管理和运营的时代，有7大类、10个城市值得特别关注。

　　7大类指的是办公、bte365商业、酒店、仓储、物流、医疗健康，还有公共物业，冯仑本人最看好的是医疗健康和物流仓储；10个城市指的是GDP前10位的城市，北方只剩下北京，9个都是长江以南的城市。

　　因此，他认为，今后聚焦物流仓储加医疗健康类型，以及关注北京和长江以南重点区域的10到15个城市即可。

　　第二，房企要做好后开发时代的能力建设，不管是物流仓储还是医疗健康，对科技的运用变成未来能力提升的关键。

　　科技在运营和资管中主要起到的是引流、聚客、成交等三个作用。此外，在空间运营上，是科技运用得越好、效率才越高，比如李佳琦直播间的坪效是100万/㎡就是个很好的例证。

　　换句话说，后开发时代的空间运营和资产管理，空间面积不再是一个障碍。而是通过运营科技创新商业模式，使运营服务方法更先进，与客户直接发生关系，黏性越强，空间运营效率越高。

　　一是政府资产。他们对商业短期利益可以容忍，前期会给比较好的条件，能够让你去经营、盘活，把资产管理好，重点是长期的利益。

　　二是民营资产。这里需要注意的是，从开发时代过来的老板都不太愿意认错，因为身上有债务和官司，所以他们的存量资产在短期上不愿意放弃利益，这就陷入了一个资产幻觉。

　　比如一个资产项目评估出来是100亿元，银行拿走的时候是30亿元，最后拍卖可能只有20亿元，但将资产放在账上，这些人还觉得自己有100亿元。

　　这些资产幻觉和不认错心理导致民营存量资产进入市场后，最终命运很惨烈，被银行作为不良资产拿走，以两三折的价格进入拍卖市场。

　　所以，民营老板做错了赶紧认错、赶紧处理，主动交给专业机构运营盘活，在幻觉当中坚持着，最终命运都不太好。

　　第四，后开发时代做商用不动产的经营管理，对于资本和金融的依赖非常大，出现了两极分化市场的问题。

　　一级是掌握钱的，比如保险公司、机构投资人、基金等等；一级是有手艺的，民营企业就适合当手艺人，比如拿到一个空间后能够快速招商、提升租金。

　　在行业扎根越深、手艺就越好，资本也就能看到。要做金融化，必须要保证净租金回报率不低于5%，你没有这个手艺，这些资本就跟你没关系。

　　除了前面所说的引流、聚客和成交外，还有三件事非常重要，那就是便捷、舒适、高效，即客户体验方便舒适、管理效率高效。

　　后开发时代，我们对科技的依赖会越来越大，空间的质量越来越高，提升的标志有两个：一是智能化，二是健康。这都是我们未来的重点。

　　总体来说，后开发时代会持续到中国人均GDP达到6万美金，只要企业手艺好就可以一直做下去，房地产行业仍然是一个值得坚守的行业。返回搜狐，查看更多